2016年赛程过半，北京新房市场“豪宅年”的成色已定。随之而来的是，3万以下刚需商品房的占比不断降低，刚需客群正逐步转移至郊区自住型商品房、商住房及部分二手房。不过，有关专家表示，部分刚需无法转移至二手房市场，从而向北京周边区域外溢。

纯商品住宅平均单套总价超500万

随着六环内全面豪宅化，刚需的门槛再度提升，北京商品房平均单套已进入500万元时代。北京中原市场研究部的统计数据显示，从2016年1月至8月30日，纯商品住宅（普通住宅+别墅）单套平均成交金额已达528万元。可以说，北京新房豪宅化趋势已日渐凸显，尤其是五环内，购房者的购置成本已明显提高。

站在时间轴上，数据验证了这一论点。2011年至2016年8月30日期间，根据北京中原市场研究部对北京各单价段普通住宅和别墅成交套数占比的统计显示：3万以下单价段，2011年时期占比高达85.66%，而目前已降至58.49%；3万-5万单价段的，占比从2011年的12.75%升至目前的28.09%；5万-7万单价段，占比从2011年的1.26%升至目前的8.85%；7万-10万单价段的，从2011年的0.29%升至目前的3.69%；10万以上的，占比从2011年的0.05%升至目前的0.89%。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，去年年底至今年年初，大家都已经看到了新房豪宅化的趋势，根源还在于土地市场。去年下半年开始，连续出现了很多高价地，开发商在土地成本上升的情况下，想要赚钱只能做豪宅。目前这些豪宅产品开始集中入市。在豪宅需求有限的情况下，北京豪宅的销售压力将较大。

新房泛豪宅化、远郊化

“老百姓想要改善住宅，从目前来看，三环以内几乎没有希望，只能往五环外走，这就像击鼓传花。”京WORK-北京码头创始人、北京房地产学会执行会长陈贵表示。

正如他所说的，北京新房市场泛豪宅化的同时，也越来越远郊化。

据亚豪君岳会统计数据显示，今年1月至8月29日，新房市场单价在7万-10万之间的，主要集中在五六环之间，成交套数为484套，成交均价为78772元/平米；单价10万+主要集中在三四环之间，成交套数130套，成交均价137854元/平米；而全市范围内，新房市场主要集中在五环以外，其中，五六环之间，成交套数13809套，成交均价为38161元/平米。六环以外，成交套数14616套，成交均价22119元/平米。

随着土地成本的不断攀升，开发商所拿的一些地块，楼面价已在3万元/平米以上，这意味着土地拍出的那一刻起，一些刚需购房者就已注定望房兴叹。

“抛开自住房不说，高地价推动高房价，最终转化在新房市场内，导致新房产品结构与市场实际需求严重不匹配，真正想自住和改善的需求，在新房市场很难找到匹配的产品，这背离了房地产供应调结构，供给侧改革的初衷，反而造成社会资源的浪费。”胡景晖表示。

在他看来，北京二手房交易量一年约20万套，新房交易量七八万套房，保障型住房七八万套，北京一年总共房产交易量在35万-40万套左右。在40万套这一规模下，豪宅一年增加几百套，也就是千分之几的概率，基本上可以忽略不计。

自住、商住撑起部分刚需需求

地价的倒逼效应，促使众多刚需购房者不得不将目标转向自住商品房，以及总价较低的商住公寓。北京中原市场研究部的统计数据显示，从2010年至今年8月28日，300万以下成交的商品房中，自住房和商住公寓的占比逐年增加，总占比已由2010年的25%增加至目前的76%。而普宅+别墅的占比则由2010年的75%降至目前的24%。

而从成交区域分布来看，300万以下的商品房主要分布在通州、房山、大兴、昌平和平谷区。其中，平谷区以普宅成交为主，昌平区以自住房成交为主。其余区域均以商住公寓成交为主。

对此，胡景晖认为，新房市场受成交结构影响很大，公寓类产品需求和库存都得到了大量释放，未来的交易规模将逐步减少。随着自住型商品房迎来供应高峰，三四季度将成为新房市场的成交主力。

“过去两三年，自住型商品房平抑了北京商品房价格。未来政府需要在保障性住房、自住房的制度设计上更加优化，照顾到中低端刚需购房者的需求。”胡景晖说。

有购房人向记者表示，虽然目前市场上有总价较低的自住型商品房和商住项目可供选择，但自住型商品房摇号人数巨大，以及商住房转手成本等都成为出手前需要考量的问题。

刚需会否退至二手房？

在北京新房市场豪宅化，低总价、低单价的小户型难觅的背景下，有关人士认为，很多首次置业的刚需购房人将目标更多地转向二手房市场。

据北京中原市场研究部统计2016年1-7月各区域90平米以下二手住宅成交数据显示，二手住宅刚需产品成交面积以90平米以下为主，主要分布在朝阳、海淀和丰台，与一手住宅刚需成交分布在郊区对比明显，二手住宅刚需成交67%集中在城六区。其中，两居成交占比最大，其次为一居，一居和两居的总占比达85%。由于城六区的二手住宅均价并不低，因此，总价300万以下的刚需项目多分布在户型面积较小的老小区和商住公寓。

不过，胡景晖认为，新房的豪宅化，与二手房之间影响并不大。原因在于，2008-2009年以来二手房交易集中在五环以内，而新房交易主要集中在五环以外，在区位上有明显分隔。此外，二手房市场靠存量来释放，释放的量也有限。

“二手房市场目前以改善型客户为主，而这种改善基本上在同区域进行。在税费较高的情况下，二手房的转手率并不高，总价上恐怕也难以接受。而且在银行贷款方面，二手房贷款成数低于新房。”胡景晖认为，除豪宅外，新房由于区位偏远，税费低，银行贷款支持力度大，因此它的置业人群往往以时间来换空间，大多是首次置业者，相比在四、五环之内购买二手房的人群，资金实力要差些。新房豪宅化，反而促使部分刚需向北京周边区域外溢。